不動産業界での独立開業や起業に必要なこと!不動産会社の経営に失敗しないためには

不動産業では独立開業する人が少なくありません。実際、不動産会社は増え続けています。一方で倒産といったリスクがあるのも事実です。そこで独立開業に多い理由と失敗原因、開業のために必要な要素や流れをまとめました。経営が軌道に乗れば破綻しにくいといわれている不動産業ですが、それまでは他業種以上のリスクがあります。そうした問題を回避するためにも、独立開業に関する情報をしっかりと頭に入れておきましょう。

不動産業界の独立開業や起業が多い理由

不動産業で独立開業が多いのは、一言で言えばリスクが少ないからです。どのような点が低リスクなのか、項目ごとに分けて説明しましょう。

理由① 安い開業資金

独立開業で大きな問題となるのが開業資金です。例えば飲食店を開業しようと思ったら、日本政策金融公庫の調査で平均1000万円ほどの資金が必要となります。それは店内の内装や厨房の器具などにお金がかかるからです。

一方、不動産業に必要なものは何でしょうか?

業態や取り扱う物件にもよりますが、極端な話、電話さえあれば仕事ができます。やや高いのは、総額150万円ほどになる宅地建物取引業協会への加入料でしょう。もちろん開業してもしばらくは入金がないことを考えると運転資金は必要ですが、人を雇わなければ事務所代と自身の給与のみ。それでも最低500万円は用意したいところですが、他業種と比べれば独立・開業のリスクはかなり下がります。

理由② 在庫を抱えない

不動産仲介をするなら物件を買い付ける必要はありせん。買い手と売り手の仲介役が仕事なので、物件を購入する必要がありません。これは独立・開業する場合、かなりのメリットになります。

近年、アパレル業界の苦境が伝えられていますが、その大きな原因の一つが大量の在庫とその廃棄です。食品のように腐らないものでも、流行のあるものは「賞味期限」が過ぎたら売れません。といって在庫を持っていなければ、商品を売ることができないのです。実際、人気が沸騰して品薄となり、慌てて増産したけれどブームが過ぎたといったケースは少なくありません。

不動産業では商品はもちろん、その材料すら在庫を持つ必要がありません。仲介手数料が入るまでは、売り主や大家さんが物件を管理してくれるからです。

理由③ 人件費を抑えられる

経営者になると頭を痛めるのがランニングコストです。家賃など毎月の支払いを抑えられれば、経営はかなり楽になるからです。社員の給与も負担の大きいランニングコストの一つです。支払うのは給与だけではありません。雇用すれば、健康保険料・年金保険料・雇用保険料といった社会保険料も払わなければいけません。

しかし不動産業は、固定給がないフルコミッション制(完全歩合)での給与支払いもあり、固定費を支払っていたとしてもインセンティブが非常に高く設定しているケースもあります。

つまり売上が上がらない営業マンへの支払いが、かなり抑えられるのです。近年、企業が正社員の雇用を抑えているのは、売り上げの上がらない状況での支払いに不安を感じているからです。そう考えると、インセンティブの割合が高い不動産業の抱えるリスクの少なさがわかるでしょう。

不動産業界の独立開業や起業に必要なこと

不動産営業で独立開業するためのポイントをまとめました。

必要なこと① 人脈

不動産仲介業をするなら人脈はとても重要です。売買でも賃貸でも、不動産オーナーの数は限られています。それをゼロベースから掘り当てるのは容易ではありません。ある程度、資金力のある会社であれば、チラシや電話で顧客を探しあてる時間の余裕がありますが、自身が経営するとなると日々蓄えが減っていく中での営業です。仕事が成立すれば利益は大きい一方、なかなか仕事が成立しにくい不動産業は、仕事が回っていきそうな人脈を持っていることも重要です。

小さな町の不動産屋さんが、ずっと営業を続けていける理由の一つが、その土地に特化した人脈でしょう。地域の地主から信頼を得ることで、安定した事業を展開できるのです。

また地域や物件の特性といった情報を聞ける人脈も大きいでしょう。物件の相場感や査定についても相談できる相手がいると安心です。

必要なこと② 資金

他業種に比べれば開業資金が低いことは先程お伝えしました。ただ、営業力が頼りという場合は、必要な資金が膨れ上がっていきます。物件オーナーやお客様を安心させる物件となれば、お金は余計にかかります。Webを中心に集客するのであれば、大手のサイトに負けないページ作成が必要になるでしょう。

日銭が稼げるといった仕事ではないので、不動産業で独立開業する場合はできれば資金に余裕を持ちたいところです。

必要なこと③ 事務所

不動産業の事務所は、扱う分野によってもポイントが変わってきます。賃貸仲介の不動産の場合、通行人などにアピールするなら路面店が必要でしょう。売買仲介を営む場合は、会社事務所があまりにみすぼらしいと信頼にかかわります。
いずれにしても、集客のためにどんな事務所が必要なのかをしっかりと見定める必要があるでしょう。

必要なこと④ 資格

不動産業は、事務所に5人に1人の割合で宅地建物取引士が必要です。もちろん雇い入れることも可能ですが、貴重な開業資金を抑えるためには、宅建の免許を自身で持つことが必要でしょう。

必要なこと⑤ 強みの理解

2009年から2018年度の10年間で、不動産会社は3万8000社も増えています。不動産の数は限られていますし、購入したい人や不動産を借りたい人が急に増えるわけでもないので、物件とお客様をめぐる競争は以前より増しています。つまり競合他社との差をしっかりと示しアピールできるのかが問われているのです。

自社の強みを生かす経営戦略を立てて、きちんと実行していくことが大切でしょう。

不動産業界の独立開業や起業で失敗するケース

これだけは気を付けたい、独立開業で失敗しやすいパターンを並べました。

ケース① 資金不足

不動産業の特徴の一つは、売り上げが安定しにくいことでしょう。1つの仕事の利益が高くても、継続的に入るわけではないのが厳しいところです。経営が軌道に乗るまで資金が持たなければ、当然、会社を畳むことになります。

逆に経営が安定してくると、なかなか潰れない業種でもあるのです。
起業時のリスクを避けるためには、できる限り運転資金を用意しておくことです。

ケース② 実力の過大評価

不動産業で開業独立する人の多くは、会社員時代に営業力が認められていた人です。これならば自分で起業した方がと考えるのも当然でしょう。しかし実際に独立開業してみると、思ったようには利益を上げられないケースがあります。それは所属していた企業の「看板」の大きさを考慮していなかった結果です。

地道に信頼を築いて生き残ってきた会社の信用を外した時、自分の真の実力が問われてきます。

ケース③ 実務の理解不足

まれに宅建を取ったからといった理由で開業を目指す人がいます。しかし実務への理解が不足していると、会社を維持することはできません。さまざまな不測の事態に対処できる経験と知識があってこそ、他社と競い合える業界だからです。

不動産業界の独立開業や起業の流れ

①開業資金の準備

不動産で独立には余裕のある開業資金が必要と書きましたが、一般に必要な額と言われているのは、500万~1000万円。その準備から始めましょう。

②会社の設立

独立開業に必ずしも会社が必要なわけではありません。個人事業主として開業することも可能です。ただしお客様から見ると、高価な商品を扱う営業マンが個人事業主というのは警戒されるかもしれません。
豊富な人脈を持っており、会社だろうと個人事業主だろうと気にしないといった人たちに囲まれていない限りは株式会社の設立が必要になります。

③事務所の開設

先程も触れたように賃貸か売買かによっても必要な事務所のあり方は変わってきます。当然、必要な立地も変わってきますので慎重に決めるべきポイントです。

④宅地建物取引士を確保

先にも書いた通り、不動産業を営むには事務所に5人に1人の割合で宅地建物取引士を置く必要があります。自分が宅建を合格しているのであれば、自らを登録すればいいのですが、宅地建物取引士でない場合は免許を持つ人確保する必要があります。

⑤宅地建物取引業免許の申請

じつは不動産業は、厳格な審査を通って初めて開業できるものです。復権していない破産者など役員に問題があるケース、事務所が業務を継続できる状態にあるかどうかなども審査の対象です。この申請で事務所の所在地を書く必要があるので、申請前に事務所を開設しておく必要があります。

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