不動産業の開業に必要な資金や準備しておくことを開業までの流れとともに解説

不動産業での起業を検討している人にとって最大の関心は、「不動産業界で起業することのメリットとデメリット」「事前にどんな準備が必要か」「開業資金はいくらくらいかかるか」ということでしょう。そこで不動産屋を開業するにあたって必要な宅地建物取引士者の資格取得や、宅地建物取引業の免許の取得など、必要な手続きについて解説します。またほとんどの不動産業者が加入している「協会」についても説明します。

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不動産屋を開業する魅力と注意点

不動産屋は独立・開業がとてもしやすいビジネスですが、気を付けなければいけないこともあります。

【魅力1】他業種に比べて、独立・開業にあまりお金がかからない

不動産仲介業を行うためには、宅地建物取引業者としての免許をとる必要があり、これにお金がかかりますが、それ以外はほとんどかからないと言っても過言ではありません。要件を満たせば自宅を事務所にすることもでき、その場合は自宅で使用しているパソコンやファックスを使用できるので、ほとんど費用はかからないのです。ここが製造業や飲食業との大きな違いです。

【魅力2】客単価が高く、軌道に乗せやすい

不動産仲介業は、未経験者でも非常に軌道に乗せやすいビジネスでもあります。その最大の理由は、客単価の高さにあります。例えば3000万円の不動産の売買契約について仲介した場合、不動産仲介業者が受け取ることができる報酬（仲介手数料）は
3000万円×3％＋6万円＝96万円（税別）
となります。この金額は国土交通省の告示する宅地建物取引業者の報酬金額の上限金額ですが、実際に多くの不動産仲介業者がこの金額で報酬を受領しています。しかもこの取引で、他の仲介業者を交えずに単独で行えば、売主と買主双方から同金額を受け取ることができます。つまり、たった一度の仲介の報酬が192万円以上になります。

【魅力3】やめる時も、借金が残りにくい

不動産仲介業のビジネスには、製造業や流通業と違って「在庫」というものが存在しません。ですから商品を仕入れるための資金繰りや、在庫で残ってしまった場合の損害を心配する必要がないのです。したがって、万が一ビジネスがうまくいかずやめることになっても、在庫がないため比較的損害は少ないです。

【注意点】人口減少＆高齢化で、競争が激化する可能性も

いいことばかりのようですが、長い目で見るとリスクもあります。日本の総人口は減少し続けており、超高齢化しているため、不動産を利用する人も減少しています。その分、同業者間の競争は熾烈になるでしょう。したがって、それを勝ち抜くための戦略、差別化が必要になるということです。逆にいうと、それさえあれば、将来的なリスクを恐れる必要はないです。

不動産屋を開業するために準備しておくこと

不動産屋は不動産業の経験がゼロの人でも、一定の要件を満たせば開業できます。そのために、以下の準備をしておきましょう。

「助成金」を申請する

創業期には、返済の必要がない資金「助成金」を利用することができます。開業時に受給できる可能性が一番高いのは、会社設立前に雇用保険の受給資格者だった人を対象にした「受給資格者創業支援助成金」で、最大150万円助成してもらえます。

会社を設立する

不動産業は法人をつくらず個人で営業することもできますが、一般的に売り上げが800万円以上であれば、法人化したほうが節税できるといわれています。また社宅などで継続的に法人契約を結ぶ場合、信用面から法人であることが取引の条件になるのが一般的です。

「宅地建物取引士」の資格を取得

不動産業を営むには「宅建業免許」が必要であり、そのためには「宅地建物取引士を一定数雇う」という条件を満たす必要があります。逆にいえば、宅地建物取引士を雇いさえすれば、誰でも宅建業免許を取得し、不動産を開業できるのです。その際、自分が宅地建物取引士の資格を取得していれば、人を雇わず一人で開業できます。宅地建物取引士の試験合格率は15％前後で、毎年3万人ほどが合格しており、開業試験の中では難易度が低いほうです。

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不動産屋を開業する流れと必要資金

不動産屋を開業し、営業行為が許可されるまでにするべきことを時系列で簡単に解説します。

事務所設置

人の流れやライバル店の有無などを見極める必要がありますので、事務所の物件探しは早めに着手しましょう。賃貸借契約の初期費用は50万円前後、備品に20万円前後を見ておく必要がありますが、自宅で開業する場合、費用はかかりません。

法人設立

設立手続きは税務署への届出と登記申請が必要ですが、個人でも可能。申請書類はネットで収集することができます。書類記入でわからないところがあれば、法務局で無料相談できます。個人の印鑑登録は先に済ませておきましょう。定款認証手数料5万円、定款収入印紙代4万円が必要になります。

宅地建物取引士者の設置

「宅建業免許」を取得し営業するには、宅地建物取引士を事務所の従業員5人に対し1人雇う必要があります。つまり従業員が5人以下であり本人が資格を取得していれば、その必要はありません。受験料は、7,000円（非課税）です。

宅地建物取引業の免許申請

免許を申請してから交付されるまでは通常2週間～1ヶ月ほど要します。申請手数料は3万3千円ほどかかります。

協会への加入

宅地建物取引業法では、不動産業の開業にあたり、「営業保証金」を本店で1000万円、支店ごとに500万円を供託しなければならない決まりがあります。これは不動産取引の相手方が損失を受けた場合、その損失をきちんと弁済できるようにという消費者保護の観点から定められたもの。しかし不動産保証協会や宅建協会に加入することで、弁済業務保証金分担金60万円の納付で営業保証金の代わりとすることができます。自ら営業保証金を供託する場合には、入会する必要はありません。

不動産屋の開業に重要な協会とは

不動産業で起業する場合に経済的に大きな負担となる「営業保証金」。それを軽減するため２つの協会が設立されています。

不動産保証協会

正式名称は、「公益社団法人　不動産保証協会」。業界最古の宅地建物取引業者団体である公益社団法人全日本不動産協会を母体とし、国土交通大臣の許可を受けて設立された団体です。加盟社数は現在、３万6千社余り。加入すると営業保証金の代わりに、弁済業務保証金分担金（主たる事務所につき60万円、その他の事務所につき事務所ごとに30万円）を納付します。シンボルマークはウサギ。

全宅保証

正式名称は、「公益社団法人　全国宅地建物取引業保証協会」。宅地建物取引業者が設立した業界団体の一つで、都道府県ごとに設立されています。弁済業務保証金分担金の額は、「不動産保証協会」と同額。会員数約10万社、不動産業界加盟率80％と、不動産業界で最大の会員数を誇る協会です。※（公財）不動産流通推進センター調べ。シンボルマークはハト。