不動産の売買や相続などがあるとき、必要になるのが不動産の登記簿謄本です。
しかし、必要でもなければめったに目にすることもないのが登記簿謄本なので、記載内容や取得方法を知らない方が多いのではないでしょうか。
この記事では、不動産登記の意義や基本的な内容を踏まえながら、不動産登記簿謄本の取得方法を詳しく解説します。
不動産の登記簿謄本の役割と記載事項
不動産の登記簿謄本とは、不動産に関する情報やあらゆる事柄を記録したもので、不動産登記法により定められている証明書です。
まずは、不動産の登記簿謄本について、その役割や記載事項の基本について説明します。
今は登記事項証明書という名になった登記簿謄本
不動産の現況と権利関係を、国が管理する帳簿（登記簿）に登録し公開することを「登記」といいます。
そして、不動産登記簿の内容をそっくり写して、法務局に登記された内容を証明するものが「不動産登記簿謄本」です。
この不動産登記簿謄本ですが、現在では登記簿がデータ管理されるようになり、データから証明書を発行するようになったので、名称も「登記事項証明書」へ変更されました。
各地の管轄法務局に紙媒体で保存されていたときの不動産登記簿謄本も、現在の登記事項証明書も、同じものを指すという認識で差し支えありません。
なぜ不動産を登記するのか
不動産が登記される理由は、所有者や権利関係を明らかにすることで、重要な権利や義務を保護し、円滑な取引を実現するためです。
不動産登記は、民法や不動産登記法（その他政令等を含む）によって規定されていて、土地と建物それぞれに独立した登記簿が存在します。
ただし、分譲マンションなどのように区分所有建物に該当する場合は、土地と建物が一体となった登記となっています。
不動産は、一見しただけでは誰の所有物なのか分かりにくいため、そのままでは安心した取引は行えません。
不動産を登記し広く公示することによって、不動産に関する権利を主張することができるのです。
不動産登記簿謄本に記載されている内容
不動産登記簿謄本には、「表題部」「甲区」「乙区」の3つの項目があり、債権の担保として複数不動産に抵当権が設定される場合には「共同担保目録」が記載されます。
表題部…不動産の所在地や面積などの物理的な情報。土地では地番、地目（土地の現況）、地積が、建物では地番、家屋番号、種類、構造、床面積などが記載されています。
権利部（甲区）…不動産の所有権（持ち主）の情報。ここを見れば、いつ、誰が、どのような原因（売買や相続など）で所有権を取得したのかが分かります。なお、差し押さえされている場合もここに記載されます。
権利部（乙区）…抵当権、根抵当権、地役権、地上権など、所有権以外の権利関係が記載されます。ローンで購入した物件では、金融機関による抵当権が設定されていて、ここを見ることで確認できます。
土地と建物をローンで一括購入（一戸建て住宅など）する場合に、土地建物の両方を担保にすると、共同担保目録に記載されます。
登記簿謄本の種類
不動産登記簿謄本（登記事項証明書）には、「全部事項証明書」「現在事項証明書」「一部事項証明書」「閉鎖事項証明書」の4種類があります。
全部事項証明書…最初の登記から現在までの、所有権、抵当権等の記録が抹消されたものも含めてすべて記載されたもの。
現在事項証明書…現在効力がある登記内容のみが記載されているもの。
一部事項証明書…登記記録の一部のみが記載されたもの。
閉鎖事項証明書…合筆によって閉鎖した土地の情報や、現存していない建物の情報。
分譲マンションのように区分所有者が多い登記簿謄本は、膨大なページ数になることがあるので、一部事項証明書を取得することが一般的です。
不動産の登記簿謄本を取得する方法と手数料
不動産の登記簿謄本を取得する方法はいくつかあり、その具体的な手順と手数料について紹介します。
法務局で取得する
不動産登記簿謄本は法務局で取得できます。これがもっともオーソドックスな方法です。
不動産の登記簿が紙媒体で管理されていた時代は、所轄の法務局へ出向く必要がありましたが、ごく一部の不動産を除いてどの法務局でも登記事項証明書を取得できます。
法務局の受付にある交付申請書に必要事項を記載し、手数料分の収入印紙（1通600円）を用意し、交付申請書に貼付して窓口へ提出します。
交付申請書を提出後、10～30分で登記事項証明書が交付されるので、急いで取得したいときは法務局を利用するのがおすすめです。
法務局の業務取扱時間は、平日午前8時30分から午後5時15分までですが、窓口対応時間は平日午前9時から午後5時までとなっています。
郵送で取得する
法務局が遠くにあり簡単に行けないようなときは、不動産登記簿謄本を郵送で取得することができます。
法務局のホームページから印刷した交付申請書に必要事項を記載し、手数料分の収入印紙を貼付してから、返信用封筒を同封して管轄の法務局へ郵送します。
窓口申請と違って、管轄法務局へ郵送することが注意点なので、法務局のホームページ（参考：管轄のご案内）で確認することが必要です。
取得までに1週間程度の日数を要しますが、データ化されていない不動産登記簿謄本も取得できることはメリットだといえます。
インターネットで取得する
法務局では、平成23年（2011年）2月14日から「登記・供託オンライン申請システム」の運用を開始していて、これを利用すればオンラインで不動産登記簿謄本を取得できます。
登記・供託オンライン申請システムを利用して、不動産登記簿謄本を取得する手順は以下のとおりです。
- システム利用の初回のみ申請者情報を登録する（任意のID、パスワード、氏名、郵便番号、住所、電話番号、メールアドレス）。
- 請求情報を作成する。
- 手数料を納付する。
- 郵送または法務局窓口で受け取る。
手数料は、郵送受け取りが520円、窓口受け取りは490円で、電子納付する必要があります。
電子納付する方法は、インターネットバンキング、モバイルバンキング、ATMの3種類です。
オンライン請求ですが、利用できるのは平日8時30分から午後9時までとなっていて、深夜や土日は利用できないので注意しましょう。
不動産登記簿謄本の基礎知識
取得方法は理解できたと思いますが、いざ法務局へ出向くといくつか専門的で難解に感じるポイントがあるかもしれません。
そこで、不動産の登記簿謄本を取得するときに、ハードルになりそうなポイントについて説明し、手間を省く方法についても説明します。
交付申請書の書き方
法務局あるいは郵送で不動産登記簿謄本を取得するとき、不動産用の「登記事項証明書・登記簿謄本・抄本交付申請書」に、以下の必要事項を記載して提出します。
- 登記事項証明書を請求する方の氏名と住所（窓口申請の場合は来庁者の氏名・住所）。
- 種別（土地か建物かチェックを入れる）。
- 「郡・市・区」「町・村」「丁目・大字・字」など、証明書が必要な不動産の所在を記入する。土地の場合は地番、建物の場合は家屋番号。
- 必要な登記事項証明書の通数。
- 該当事項。「登記事項証明書・謄本・専有部分の登記事項証明書・抄本」「一部事項証明書・抄本」「所有者事項証明書」の3つから選択。不動産登記簿謄本を取得するときは一番上をチェック。
交付申請書の記入欄はそれほど多くはないので、必要事項さえ把握していれば難しい作業ではありません。
申請書に記載する地番と家屋番号
不動産登記簿謄本を取得（閲覧）するときには、土地であれば「地番」、建物であれば「家屋番号」を申請書に記入しなければなりません。
地番は、一筆の土地ごとに登記所（管轄法務局）が付した番号で、権利の範囲や土地の場所を示すものです。
また、家屋番号は一個の建物ごとに管轄法務局が付した番号で、建物を特定するためにあります。
都市部になるほど、地番と住居表示は違っていることが多く、地番が分からない場合はブルーマップで確認することができます。
ブルーマップとは、住宅地図と法務局が管轄する公図を重ね合わせたもので、法務局や図書館、インターネットなどで無料閲覧が可能です。
家屋番号は、自己所有物件であれば権利証（登記識別情報通知）や、固定資産税の納税通知書で確認できます。
もし家屋番号が分からない場合は、法務局に電話して聞くか、インターネットの「地番検索サービス」を利用して調べることができます。
自分で取得する暇がないときに依頼できる先
不動産登記簿謄本を取得しようにも、手続きする時間がない、あるいは取得する手間が面倒だという場合は、すべてを第三者へ依頼することができます。
不動産登記の目的は、不動産の現況と権利関係を公示するためのものなので、誰でも不動産登記簿謄本を取得できます。
とはいえ、依頼する第三者は不動産の知識に精通している方が望ましいです。
不動産の売買を検討している方であれば、仲介している不動産業者に依頼するのが合理的ですし、相続で不動産登記簿謄本が必要であれば弁護士か司法書士に頼むのが一般的です。
まとめ
普段の生活では、あまり見ることのない不動産登記簿謄本ですが、記載内容や取得方法を知っておくことは無駄なことではありません。
また、自身に関係のない不動産であったとしても、都心の一等地の不動産登記簿謄本を見てみると興味深い発見があることでしょう。
すぐに役立つ知識ではないかもしれませんが、時間的な余裕があったら一度は不動産登記簿謄本を取得してみることをおすすめします。