駅前に、街中に、不動産仲介業は膨大な数が存在しています。しかし、直接の売買ではなく、不動産仲介業を通すことによって生じる顧客や大家側のメリット、デメリットについては詳しく知られていません。不動産仲介業のシステムを使って事業を展開したい人のために、必要な資格や免許、売り主・買主双方のメリット・デメリット、看板やチラシなど宣伝面での注意点を解説します。
不動産仲介業とは
不動産仲介業とは、土地・建物などの不動産を「売主や買主」「貸主や借主」を繋ぐビジネスです。不動産関連の事業には不動産仲介業が入るのが普通ですが、例えば親族間などで不動産を売買したり貸したりする場合などに、直接やりとりする例もあり、法律上も問題はありません。ただし実情を考えると、必ずしもお勧めできません。
では、実際には不動産仲介業に依頼するメリットは、どのようなものでしょうか？
顧客側のメリット
顧客側のメリットは、大家側との情報格差を埋めることができる点でしょう。
当たり前ですが、大家側は不動産物件のさまざまな情報を得ています。その情報を明らかにしないままに販売や賃貸契約を結ぶことも可能なのです。また2020年の民法改正で話題となった「契約不適合責任」のように、土地・建物の売買契約を結んだ後に出た問題をどう解決するのかといったことに対しても、顧客側の知識が不足していることが少なくありません。そうした情報の格差を埋め、適正な不動産を実現するためにも不動産仲介業は必要なのです。
さらに不動産関連業務には、煩雑な書類作成が必要になります。銀行などでローンを組む場合などは、特に難しいものです。こうした書類作成のサポートをしてくれるのも、顧客側にとっては大きなメリットになります。
大家側のメリット
大家側の大きなメリットの一つは、広告などを使って不動産の顧客を集めることができることでしょう。また物件を扱う前に、不動産仲介業による査定が行われますので、市場価格を加味した適正価格を調べてもらえるのも大きなメリットです。
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不動産仲介業の仕組み・流れと仲介手数料
では、実際に不動産仲介業の実際の業務について説明していきましょう。
仕組み
賃貸であっても売買であっても、不動産仲介業は顧客側と大家側の双方から仲介手数料をもらうことができます。近年、仲介手数料が無料といった宣伝を見ることがありますが、それは大家側あるいは顧客側からどちらかの手数料で運営しているケースになります。
流れ
不動産仲介業の仕事の流れについては、売買と賃貸ではやや異なるので分けて説明しましょう。
【売買】
①査定を依頼
②売主と売買契約を締結
③価格調整などをして売買活動をスタート
④希望者との条件交渉
⑤売買契約締結
⑥決済および引き渡し
査定は無料のことが多いので、通常、売主は複数の不動産会社に依頼します。その後、売主の希望価格と査定の価格などを調整した後に買主を探します。買主が見つからない場合は、売値の見直しなども重要な仕事です。売主が現れて物件にも納得してもらえたら売買契約を交わし、その後に抵当権抹消の手続きやローンの完済手続きなどを行い、物件を引き渡します。
【賃貸】
①物件の賃料の査定を不動産会社に依頼
②貸主と不動産会社で契約締結
③入居者を募集
④希望者の内見を実施
⑤入居申込者を審査し契約を締結
⑥物件の引き渡し
賃料などを調整して後に、顧客を探すのは売買の流れと大きくは変わりません。最近では内見をWebなどで実施することも増えてきているようです。また借主との契約手続き前には重要事項の説明などがありますが、こちらもネットを活用してオンラインで処理することもあるようです。
物件引き渡し後も不動産会社が管理業務を担う場合は、入居者からの賃料の受け取り、苦情対応なども行います。
不動産営業の売買と賃貸の違いは？売買仲介の仕事内容と向いている人
仲介手数料
あまり知られていませんが、不動産仲介業の手数料は法的に決まっています。
住宅用の賃貸は、原則として貸主・借主ともに賃料の0.5ヵ月分以内です。その他の物件は賃料の1ヵ月以内となっています。
売買契約の場合は、物件の価格によって手数料が変わってきます。
物件価格200万円以下 5％の手数料
物件価格200万円超～400万円以下 4％＋2万円の手数料
物件価格400万円超 3％＋6万円の手数料
通常、仲介業務で発生する費用は依頼者に請求できません。ただし貸主が特別に依頼した広告費などは、別に請求することができます。条件のあまりよくない物件などの場合は、広告を活用する貸主も少なくありません。
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不動産仲介契約の種類
不動産仲介契約には3つの種類があります。順番に説明していきましょう。
専任媒介契約
「専任」という名称からわかる通り、不動産仲介業務を行う不動産会社との契約は1社のみとなります。また自分の探した相手との取引も可能です。業務報告についても、2週間に1回以上という決まりがあります。
自分で見つけた顧客と取引できる上に、業務報告などから不動産会社の販売戦略なども確認できる点は優れているものの、一社のみの契約のため営業力のない会社だと販売時期や値段が他社より劣ってしまう可能性もあります。
専属専任媒介契約
こちらも不動産仲介業務を行う不動産会社との契約は1社のみですが、「専属」と付いているので、自分の探してきた相手との契約はできないという縛りがあります。また業務報告も、1週間に1回以上と「専任媒介契約」より高い頻度になっています。
業務報告の頻度も頻繁で、広告費用をかけるなどの営業活動もしてもらいやすい。一方で依頼した会社の営業力によっては、希望通りの契約にいたらない可能性も。
一般媒介契約
仲介業務を担う複数の不動産会社と契約をすることができます。ただし不動産仲介会社からの業務報告の義務はなく、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」で定められている契約期間の法律上の規約もありません。
自分で顧客を探せる場合や物件が非常に魅力的な場合は、複数の不動産会社との契約がプラスに働くでしょう。しかし不動産会社がどんな販売政略を立てているのかわからない上に、物件の営業にあまり力を入れないケースもあります。
3つの契約は一長一短です。ただ自分で顧客を探せる可能性があるのかが、大きな境目となるでしょう。
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看板やチラシ・デジタルサイネージの活用
不動産関連の広告は看板やチラシなどを思い浮かべる人も多いでしょう。住みたい街を歩いてみて、その店先などの情報に目を通す人も少なくありません。問題は間取りや外観の写真、値段などの情報を、どれだけやすく盛り込むかでしょう。
近年、モニターを使ったデジタルサイネージも盛んになってきています。窓越しにタッチして操作できる機器も開発されています。やや経費は掛かりますが、夜間でも目立つ点、タッチ操作ができる場合は大量の情報を提供できる点は紙媒体より優れているでしょう。
物件チラシを作成するためのポイントと注意点だけでなく不動産広告規約に関して解説
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