不動産管理会社に管理を委託すると、業務の煩雑な手間がかかりません。遠方にある建物の管理を委託できるので、本業だけでなく副業でも不動産経営ができます。この記事では、不動産管理会社の概要や委託するメリット・デメリットなどを解説します。不動産管理会社のマンションの選び方も記載しているので、ぜひ参考にしてください。
不動産管理会社とは
不動産管理会社とは、不動産経営の業務を請け負う企業です。不動産管理の業務は多岐にわたり、賃貸物件の管理を中心に客付けや建物管理などの業務を代行します。不動産管理会社は、オーナーにとって事業パートナーと呼べる存在です。不動産管理会社の運営によって、経営の利益が左右されるといっても過言ではありません。
不動産管理会社の種類
不動産管理会社は、管理と仲介を中心に業務を行います。ここでは、不動産管理会社の種類を解説します。
管理業務を代行する業者
管理業務を代行する業者は、不動産の管理のみを担当します。管理業務には、契約や建物、入居者との対応などがあります。また、共用部の清掃や退去時の対応、居住に関するトラブルの対応も必要です。不動産の管理業務の体制が整うと、物件の空室が少なくなるため、安定した不動産収入が期待できます。
仲介業務を代行する業者
仲介業務を代行する業者は、物件と不動産のオーナーの仲介を担当します。仲介業務には、入居者の募集や内見、審査などがあります。仲介業務を代行する業者は営業力の高さが特徴です。問い合わせの多い業者に仲介を依頼すると、集客力を活かして空室を埋めやすくなるでしょう。ただし、入居後の業務には対応していません。
管理と仲介どちらも請け負う業者
管理と仲介どちらも請け負う業者は、管理と仲介のどちらにも対応できます。企業には管理と仲介のノウハウがあるため、オーナーは手間をかけずに経営を実施することが可能です。1社で不動産管理を担当するため、不動産経営の多くの業務を任せられます。入居者の案内時に物件の設備や仕様の説明もできるため、スムーズに内見の対応ができます。
不動産管理会社の業務内容
不動産管理会社は、建物の管理から入居者対応まで幅広く対応します。ここでは、不動産管理会社の業務内容を解説します。
建物管理業務
建物管理業務は、物件の管理やメンテナンスです。入居者が快適に住めるように、建物の外観や設備、駐車場の設備などを管理します。建物は日光や雨風によって劣化するため、建物の外観や安全性を保つ定期的なメンテナンスが欠かせません。水漏れのような急なトラブルが発生した場合も、迅速に対応する必要があります。
仲介業務
仲介業務の内容は、客付けや空室対策などです。入居者の内見案内に対応するため、接客のスキルが求められます。物件の広告宣伝活動を行い、入居者を集めることも仲介業務の1つです。フリーペーパーや不動産ポータルサイト、チラシのポスティングなどを使い、入居者を集める必要があります。
入居者対応業務
入居者対応業務は、家賃回収や契約の更新などです。不動産管理会社は契約を締結した後、居住者が入居してから、退去するまでの一連の業務を担当します。管理会社の対応は入居者の満足度に大きく影響するものです。居住している住民のトラブル対応だけでなく、近隣住民のクレーム対応も行います。
不動産管理を委託するメリット・デメリット
不動産管理を委託すると、手間がかからなくなります。ここでは、不動産管理を委託するメリット・デメリットを解説します。
委託管理とは
委託管理とは、不動産管理を外部の業者に委託することです。不動産管理会社に、入居者の募集から退去後の対応のすべてを任せられます。不動産の専門知識が必要な業務も代行できるため、オーナーは煩雑な業務に対応する必要がありません。委託する管理業務の内容は、オーナーが決められます。
委託管理のメリット
委託管理のメリットは、不動産管理の手間が省ける点です。不動産管理の手間がなくなるため、複数の建物を管理したり、遠方の土地の管理を任せたりできます。居住者のクレーム対応のような、精神的な負担がある業務を自社で行う必要もありません。オーナーは委託管理を利用すると、副業でも不動産経営ができます。
委託管理のデメリット
委託管理には、委託料がかかります。一般的に委託料の相場は、賃料の5〜6%です。不動産管理会社によって、委託料は2〜7％と異なります。ただし、管理会社のなかには対応が悪い業者があるため、委託管理を依頼する際の業者選びは重要です。複数の不動産管理会社を比較して、検討しましょう。
不動産管理を自主管理するメリット・デメリット
不動産を自主管理すると、自由に経営ができます。ここでは、不動産管理を自主管理するメリット・デメリットを解説します。
自主管理とは
自主管理とは、不動産のオーナーが不動産管理をすることです。オーナーが賃料や修繕費など、物件の管理・運営の決定権をもちます。物件の管理業務すべてを担当し、入居者の募集やクレームなどにも対応しなければなりません。自主管理は不動産管理の業務の手間があるため、小規模の賃貸経営におすすめです。
自主管理のメリット
不動産を自主管理すると、管理委託費を削減できます。毎月の賃料の3〜5％程度が節約できるため、不動産経営の利回りが高くなります。自主管理であれば、仲介業務を代行する業者を自由に選び、客付けを依頼することが可能です。委託管理の場合、不動産管理会社を経由して客付けを依頼する傾向にあります。
自主管理のデメリット
自主管理は、不動産の管理業務の手間がかかります。不動産の管理業務は手間がかかるため、副業として不動産投資を行っている人の場合、本業と両立するのは困難といえるでしょう。オーナーには1年中入居者のクレームに対応する義務があるので、委託管理を検討することは必要です。
不動産管理会社を選ぶポイント
不動産管理会社は実績だけでなく、集客力や対応にも注目しましょう。ここでは、不動産管理会社を選ぶポイントを解説します。
高い客付け力をもっている
客付け力とは、入居者を集める集客力のことです。客付け力の高い不動産管理会社に依頼すると、物件の空室を減らしやすくなります。物件の入居率の高さを維持している業者は、高い客付け力があるためおすすめです。店舗数の多さや仲介業に対応してきた年数が長い業者も、高い客付け力をもつ可能性が高くなります。
不動産管理の実績がある
大手の企業は、管理の対応実績が豊富です。地域で長く経営している老舗の不動産管理会社は、新しい不動産管理会社に比べて管理実績が多い傾向にあります。不動産管理会社の空室対策や入居維持率などを調べることで、管理のノウハウを判断できます。不動産管理会社を選ぶ際は、事前にサイトから管理実績を確認しましょう。
担当者が丁寧に対応してくれる
不動産管理は担当者との付き合いが長期間になるため、相性が大事です。トラブルやクレームに対応しやすいように、1日以内に回答できる対応の早さが求められます。担当者の対応の早さは居住者の対応に大きく影響し、不動産経営が左右されます。不動産管理会社に依頼する前に、担当者の報告・連絡などの頻度を確認しておきましょう。
まとめ
不動産管理会社は、不動産経営のパートナーのような存在です。不動産のオーナーと入居者の間に入り、契約や建物管理など幅広い業務に対応します。ただし、業者によって管理業務や担当者の対応が異なるため、不動産管理を委託する際は信頼できる業者に依頼することが重要です。
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