不動産を個人間で売買することは可能です。宅地建物取引士や宅地建物取引業免許など、特別な資格や免許も必要ありません。ただし不動産会社を介さない個人間取引はトラブルを招きやすく、デメリットも多いため、よく考えた上で選択することをおすすめします。
そして、もし不動産を個人間で売買するのであれば、最低限の不動産に関する知識を身に付けておきましょう。
この記事では、不動産を個人で売買するメリット・デメリットや売買する手順を解説します。必要書類や注意すべきポイントも紹介しますので、個人間売買に興味がある方はぜひ参考にしてください。
不動産の個人売買は可能？
不動産のような高額な資産を、個人間で売買することは本当に可能なのでしょうか。
初めに、不動産を個人間で売買できる理由を解説します。
不動産の個人間での売買は可能
不動産を、個人間で売買することは可能です。売買に際して、特別な免許や資格もいりません。
不動産売買の経験がある方や、多少の知識がある方であれば、不動産売買契約に際して、宅地建物取引士が重要事項説明をする必要があることをご存じでしょう。
確かに不動産会社が業として不動産仲介をする場合は、宅地建物取引業（宅建業）の免許が必要となり、宅地建物取引士が重要事項説明を行う必要があります。
裏を返せば不動産売買には専門的な知識が欠かせないことから、宅建業の免許や宅地建物取引士の重要事項説明が必要なのです。
不動産の個人間売買は利益を目的とした「業」にあたらないため、法的には問題ありませんが、トラブルが発生するリスクは否めず、基本的にはおすすめできません。
不動産を個人間で売買するメリット
不動産の個人間売買は実際には難しいものの、メリットがあるのも確かです。
ここでは、主なメリットを紹介します。
仲介手数料がかからない
不動産を個人間で売買する場合、不動産会社を介さないため、仲介手数料はかかりません。不動産売買にかかる諸費用の中でも、仲介手数料は大きな割合を占めるため、仲介手数料がかからないことは、個人間売買ならではのメリットといえるでしょう。
例えば3,000万円の家を売却する場合、仲介手数料の上限額は以下のとおりです。
3,000万円×3％＋6万円＋消費税（10%）＝105.6万円
ちなみに仲介手数料には、広告宣伝費はもちろん、契約書や重要事項説明書の作成業務、内覧立ち合いなどの業務も含まれます。これを高いとみるか、妥当だと考えるかは、人によって異なるでしょう。
買主と直接交渉できる
不動産を個人間で売買するメリットとして、買主と直接交渉できる点が挙げられます。
買主が親類や知人など、すでに関係性が構築できている間柄であれば、直接やりとりすることで、不動産取引をスムーズに進められるでしょう。
不動産会社に仲介を依頼した場合、必ず担当者を通して相手側と交渉することになります。もどかしいと感じる方も、中にはいるかもしれません。
ただし交渉するのが得意な方もいれば、不得手な方もいます。自分の希望を伝えられず、不本意な条件で契約してしまうことがないよう、特に見ず知らずの人と売買する場合は、慎重に交渉する必要があるでしょう。
自分のペースで進められる
不動産を個人で売買する場合、自由度が高く、自分のペースで進められるのが魅力です。
自分が希望する価格で売り出すことができ、知人に売却することもできます。売却を急いでいない方であれば、個人での売買から検討してみる方法もあるでしょう。
ただし買主が見つかったら、買主と相談の上、売買契約や引き渡しの時期を決める必要があります。お互いの希望や条件をすり合わせながら、上手に進めましょう。
不動産を個人間で売買するデメリット
不動産売買を個人でする場合、どのようなデメリットがあるのでしょうか。ここでは、主なデメリットを紹介します。
価格設定や売買契約書の作成などに手間がかかる
個人で不動産を売買する場合、売買価格の設定から売買契約書の作成など、すべて自分で行わなければなりません。
不動産の知識がある方であったとしても、近隣相場と比べて適正な価格なのか判断し、トラブルを回避するための条項や特約を盛り込んだ売買契約書を作成するのに、想像以上に苦労することになるでしょう。
売却してから後悔しないためにも、近隣の取引事例や売り出し中の物件を参考にし、納得できる価格を設定するようにしてください。
売買契約書のひな型は、インターネットで検索すると、無料でダウンロードできるものもあります。いくつか検索して、内容が合うものを利用しましょう。
金融機関のローン審査が通りづらい
個人間で不動産を売却する場合、ネックになるのが金融機関のローン借り入れです。買主が現金で購入するのであれば問題ありませんが、ローンの借り入れを検討している場合は、注意が必要です。
通常融資を受ける際は、売買契約書や重要事項説明書など、必要書類の提出が求められます。重要事項説明書がない個人間の取引では、ローン承認が下りない可能性が高いです。
売買契約を締結してから「ローンが組めなかった」という事態を避けるためにも、買主にはその旨を伝えておき、事前に金融機関へ相談してもらうようにしましょう。
トラブルに発展しやすい
個人間で不動産売買をする場合、トラブルに発展しやすい傾向があります。
不動産会社へ依頼する場合とは異なり、専門的な知識を持った仲介人が間に立って交渉してくれるわけではありません。契約書に不備があったとしても、自分たちで解決しなければなりません。
万が一訴訟問題となれば、弁護士に相談しなければならず、仲介手数料以上の出費になるおそれもあります。個人間での売買には、リスクがあることを覚えておきましょう。
買主を探すのが難しい
個人で売買する場合、買主を探すのに苦労するでしょう。すでに購入したい知人がいる場合などは、個人間売買は選択肢の一つになるかもしれません。
不動産会社が仲介する場合でも、不動産流通機構への登録から売買契約締結まで3カ月程度かかることが多く、売り出しのタイミングや物件の条件によっては、年単位の期間がかかるケースもあります。
最近では「空き家バンク」など、物件をインターネット上に掲載できるサービスもあります。自治体が運営している空き家バンクもあり、基本的には利用料もかかりません。
ただし不動産会社の広告宣伝活動に比べると、限定的な広告です。必ずしも成約に結びつくわけではありませんので、確実に売却したい方は、不動産会社への依頼をおすすめします。
不動産を個人で売買する手順
不動産取引の一般的な手順を、7つのステップで紹介します。
取引価格を調べて相場を把握する
まず売買価格を設定するために、類似する物件の取引価格を調べて、近隣の相場を把握しましょう。価格が高すぎると、売れるまでに時間がかかってしまい、安すぎると損をすることになります。
不動産の実際の取引価格を調べる方法として、以下のサイトで検索する方法があります。
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するサイトで、マンションと戸建ての取引価格を検索できます。
国土交通省のWEBサイトで、不動産の取引価格や地価公示等を調べられます。
必要書類を準備する
売買契約時や所有権移転登記時に必要な書類を、早めに準備しておきましょう。取得に時間がかかる場合もあるため、事前に確認しておくようにしてください。
なお具体的な必要書類については、次の章で紹介します。
売却価格を設定する
必要書類の準備ができたら、次に売却価格を決めます。
特に親類や知人へ売却する場合は、実際の取引価格や近隣相場など指標を示しておかないと、買主側の言い値になりかねません。
価格交渉される可能性もあることから、希望する価格に1割程度を上乗せしておくとよいでしょう。
買い手と価格や引き渡し条件を交渉する
買主側と、売却価格や引き渡しの時期など、契約条件のすり合わせを行います。少なくとも以下の事項について、確認しておきましょう。
- 売買価格
- 手付金の額
- 引き渡し時期
- 固定資産税等の精算金
売買契約書を作成する
売買価格や引き渡し条件にお互いが合意できたら、売買契約書を作成します。
インターネットを検索すると、売買契約書のひな型を無料でダウンロードできることもありますが、司法書士や行政書士へ売買契約書の作成を依頼する方法もあります。
売買契約を締結する
お互いのスケジュールを確認し、売買契約を締結します。売買契約書を読み合わせて、お互いが合意できたら署名・捺印し、手付金を授受します。
なお、売買契約書には、印紙税がかかります。収入印紙を貼り忘れないように、注意しましょう。
不動産を引き渡し、残代金を受け取る
売買契約成立後に、買主へ不動産を引き渡し、売主は残代金を受領します。買主へ引き継ぐ書類や鍵を渡し、所有権移転登記を司法書士へ依頼したら、取引完了です。
不動産売買で必要になる書類
個人間での売買に限りませんが、不動産売買契約を締結するにあたり、いくつか書類が必要になります。すべてがそろわなければ売買できないわけではありませんが、スムーズに進めるためにも事前に準備しておきましょう。
不動産売買における必要書類
売買契約や引き渡し（所有権移転登記）時に必要な書面等は、以下のとおりです。
| 売買契約書 | 売主と買主の間で、売買が成立したことを証明する書面。売買代金や引き渡しの時期などを明記 |
| 登記識別情報または登記済証（権利証） | 不動産の所有者であることを証明する書類。所有権移転登記をする際にも必要 |
| 固定資産税評価証明書（固定資産税等納税通知書） | 所有権移転登記時に発生する登録免許税の算出や、固定資産税の日割精算時に必要 |
| 本人確認書類（マイナンバーカードや運転免許証など） | 売買契約や所有権移転登記の際に必要 |
| 登記事項証明書 | 取得した時点の所有者や不動産の詳細を確認できる書面 |
| 住民票 | 現住所を確認するために、所有権移転登記時に使用 |
| 印鑑証明書・実印 | 所有権移転登記申請時に必要 |
| 領収書 | 売買代金や手付金を受領する際に用意 |
| 建物の確認済証・設計図書 | 買主がローンを借り入れる際や、増築する際に必要 |
| 公図・測量図・境界確認書 | 不動産の所在や大きさ、境界の位置を示す書類 |
| 抵当権抹消書類 | 買主へ所有権を移転する際、同時に抵当権の抹消手続きを行うために必要 |
※不動産の種別や条件などによっても、必要書類は異なります。
不動産を個人で売買する際の注意点
最後に、不動産を個人で売却する際に注意すべきポイントを紹介します。
近隣の取引価格を調べてから売買価格を決める
個人で不動産を売却する際は、売買価格の設定が難しいため、必ず類似する物件の取引価格や近隣相場を把握した上で、売買価格を決めましょう。
買主と売却の話を先に進めてしまうと、売買価格でもめることになりかねません。相手側が交渉上手であれば、なおさらです。
後悔しないためにも、想定価格に1割程度上乗せしておき、価格交渉されても希望額を確保できるようにしておきましょう。
住宅ローンの完済と抵当権の抹消手続きが必要
不動産に抵当権が設定されたままでは、所有権移転登記はできません。あらかじめローンを完済できるようであれば、金融機関へ申し出て、抹消書類を準備しておきましょう。
なお買主から受領する売買代金で、決済日当日に抵当権を抹消することも可能です。抵当権の抹消やローンの完済については、司法書士や金融機関へ相談しておくようにしてください。
売買契約書に印紙を貼り忘れないようにする
個人間の不動産売買契約であっても、売買契約書は印紙税課税文書のため、所定の印紙を貼って、印紙税を納める必要があります。
印紙税を納めなかった場合は、過怠税が科されるため注意が必要です。本来納付すべき印紙税額に加えて2倍相当の金額が加算されるため、原則として、合計で本来の3倍もの税金を徴収される仕組みになっています。
くれぐれも忘れないようにしてください。
【国税庁】不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
不安を感じたら不動産会社へ仲介を依頼する
不動産取引は、売買契約を締結したら終わりではありません。引き渡し後に売買契約書に定めた内容と異なることが判明すれば、買主から契約不適合責任を問われ、損害賠償請求されるおそれもあります。
不動産引き渡し後のトラブルを避けるためにも、少しでも不安を感じたら、実績が豊富な不動産会社へ仲介を依頼しましょう。
まとめ
不動産を個人間で売買することは可能ですが、手続きや売買契約書に不備があれば、トラブルに発展する可能性があります。
「仲介手数料を節約するつもりが、高い弁護士費用を払うことになった」とならないためにも、信頼できる不動産会社へ依頼することをおすすめします。
本記事で解説してきたとおり、不動産の個人間売買は消費者にとって非常にリスクが高く、トラブルに発展しやすいのが現実です。だからこそ、プロが間に入り安全な取引をサポートする「不動産仲介」の需要は今後も尽きることはなく、不況にも強い安定したビジネスモデルといえます。
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