不動産を売却するとき、多くの場合は不動産業者に仲介を依頼して、必要な手続きのほとんどを任せっぱなしにしがちです。
もちろん、そのために仲介手数料を払っているのですが、その流れを知っておけば、売却までスムーズに進むことができます。
この記事では、不動産を売却するときの具体的な流れや、高く売るためのヒントについて解説します。
所有している不動産の売却を考えているときの基本
不動産を売却しようと思っても、すぐに売却できるとは限らず、誤った方法を選ぶと売れないまま時間を浪費することになります。
そこで、不動産を売却するときに、最初に知っておくべき基本的なことについて考えてみましょう。
売りたい不動産の種類による難易度
不動産といっても土地や建物、立地、築年数など、さまざまな物件があるので、それぞれ売却の難易度に違いがあります。
売却の難易度は、売り出し価格にも大きな影響を与えるので、不動産会社などの専門家へ相談することが重要です。
最大の難関！相場を知らないときの苦難
不動産売買は、売手だけではなく買手があって初めて成立するもので、双方の折り合いがつく価格帯が相場と呼ばれるものです。
相場を知らずに売手の希望額だけで売ろうと思っても、価格が高すぎれば売れづらくなり、安すぎれば結果的に損をします。
難しいのは、相場というのは常に変動していることで、同じエリアでライバルとなるような物件が複数あると、相場が下がる要因となってしまいます。
ネットなどを見ればある程度の相場は分かりますが、売れる価格を知るためにはプロの力が必要です。
不動産の売却に至るまでの期間
中古の居住用不動産を売却するとき、売れるまでの平均期間は3～6カ月といわれています。
ただ、これは都心部を含めた平均的なものなので、正確に予測することは困難です。
傾向としては都市部のマンションは、早期に成約に至るケースが多く、一戸建ての場合はマンションの倍くらいの期間を要します。
また、地方になると売却に長い期間を要することが多くなりますが、どのケースでも売却希望額と購入希望者数のバランスで決まってきます。
不動産の売却に至るまでの流れを知っておこう
不動産の売却は、売買代金を受領し相手に不動産を引き渡すまで、ほぼ決まった手順を踏んでいきます。
売りたくても売れないケースでは、この手順の初期段階でつまずくことがほとんどです。
そこで、不動産売却までの基本的な流れを確認し、それぞれの段階での注意事項を確認しましょう。
所有不動産の相場を調べる
不動産売買で重要なのは、不動産価格の相場を把握しておくことで、不動産会社へ依頼する前にご自身でも調べておきましょう。
不動産の売却相場を知るためにおすすめなのは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」と、不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」です。
ある程度の相場を把握したら、複数の不動産会社へ査定を依頼し、信頼できそうな業者を選びます。
この段階で便利なのが「不動産一括査定サイト」です。これを利用することで、同時に複数社が査定に名乗りを上げてくれます。
ここが分かれ道？不動産売却の選択肢
ご自身で相場を把握した上で、複数の不動産会社へ査定を依頼するのですが、ここで気を付けるべきポイントは、査定額の金額だけで考えないことです。
不動産会社の中には、媒介契約を結びたいがために高めの査定額を伝えてくる業者がいます。
しかし、いくら「高く売れる」と言ってくれても、実際に売れないようでは話になりません。
また、不動産会社へ仲介の依頼をするときの媒介契約には3種類あり、それぞれメリットとデメリットが存在します。
- 一般媒介…複数の不動産会社へ販売を依頼することが可能。より多くの購入希望者の目に触れやすくなり、競争原理が働きやすい。一方で不動産会社が熱心になりにくいという意見もある。
- 専任媒介…売却の依頼ができるのは1社だが、不動産会社は早期に売ろうとする傾向が強い。1社だけに依頼するので、不動産会社の営業力が売れるかどうかに直結する。依頼主への2週間に1回以上の報告義務がある。
- 専属専任媒介…基本的に専任媒介に似ているが、自分で売却先を見つけても売ることができない。1週間に1回以上、依頼主へ報告義務があるので進捗状況が把握しやすい。
最初から1社に絞るのもリスクがあるので、一般媒介で不動産会社の動きや信頼性を見定めるのも一つの手です。
買主との接点と対応
不動産会社へ売却の依頼をし、購入希望者が見つかると、内覧や条件交渉の段階へ進みます。
内覧で購入希望者が訪れてくるタイミングは、売主と買主が契約前に会うことのできる唯一の接点です。
内覧で重要なことは、物件と売主によい印象を持ってもらうことなので、整理整頓や清潔感を出すようにします。
内覧対応は不動産会社が主導してくれますが、質問されることもあるので簡潔かつ丁寧に回答できるよう準備しましょう。
売却価格の決定と契約手続き
売主に売却希望額があるように、購入希望者にも希望額があるので、不動産会社が間に入って価格交渉を行います。
ここでお互いが譲らなければ交渉はまとまらないのですが、不動産会社のアドバイスも参考に、双方が妥当だと思われる金額を決定します。
契約締結と売買代金の受領
売却価格が決定したら、不動産売買契約書の締結と、それに付随する各種手続きの段階に入ります。
必要な書類は不動産会社が用意してくれるので、以下の流れで手続きを進めていきます。
- 不動産売買契約の作成…不動産会社が重要事項説明書とセットで準備します。この席には売主、買主、不動産会社が出席し、一般的には不動産会社や金融機関の応接室で行われます。
- 重要事項説明…契約締結の前に、不動産会社が重要事項説明を行います。これは宅地建物取引業法で仲介業者に義務付けられている、とても大事な手続きです。
- 売主・買主が契約書への署名・捺印…不動産会社が用意した不動産売買契約書に、売主と買主が署名・捺印を行います。
- 手付金の受け取り…不動産売買契約書の締結と同時に、買主から売主へ手付金が支払われ、媒介契約の内容によっては仲介手数料の一部を支払うことになります。
物件の引き渡し
不動産売買契約書に記載されている引き渡し日には、売買代金の決済、登記、鍵の引き渡しが一度に行われます。
ここは重要なので、この後さらに詳しく説明します。
引き渡しに関係する手続き
不動産の売買契約を締結したとしても、残金の精算と引き渡しが終わるまでは、安心できません。
ここでは、売却不動産の引き渡しに関するポイントに絞って、注意点を確認していきます。
登記関連書類の確認
引渡しに必要な書類や不動産登記関連書類の確認を行いますが、基本的に書類は不動産会社が用意します。
不動産登記に関しては、売主と買主に以下のような手続きが必要で、司法書士が代行することが一般的です。
- 売主…抵当権抹消手続き（ローンが残っている場合）
- 買主…所有権移転手続き
それぞれ費用が発生しますが、すべてを引き渡し手続きの中で精算します。
買主のローン実行・残金の受け取り
買主がローンを利用する場合、引き渡しは融資の実行と同時に行われることが一般的です。
不動産登記も同時に進め、ローン実行後に売買代金の精算を行い、物件の鍵や必要な書類を買主に引き渡します。
仲介手数料の精算
不動産会社へ仲介手数料の残金を支払います。また売主にローン残高があった場合、買主のローン実行から売主のローン返済まで、10分ほどですべてが完了します。
一連の手続きには、非常に多くの書類が必要になりますが、それを見ると仲介してもらう有難みが分かるはずです。
本気で所有不動産を売るために考えること
不動産売買は、売手からすれば「少しでも高く売りたい」、買い手からすれば「少しでも安く買いたい」ものです。
不動産売買は、売手と買手が折り合わなければ契約が成立しないので、そんな事態を避けるためのポイントについて説明します。
本当に難しい買主探し
所有している不動産を売却しようと思っても、個人で買主を探すことはほとんど不可能といってよいでしょう。
また、不動産会社へ仲介を依頼したとしても、すぐに買主が見つかる保証はありません。
売主は一つの不動産を売りに出しても、多くの場合買主は複数の選択肢を比べています。
売主が自分だけの力で買主を探すことは、あまりおすすめできない方法です。
仲介手数料を払ってでも不動産業者に依頼する理由
市場に出回っている中古不動産の情報を探してみれば、そのほとんどが不動産会社の仲介物件だと分かるはずです。
不動産売買の仲介手数料は決して安い金額ではないのに、売主のほとんどはなぜ不動産会社へ仲介を依頼するのでしょうか。
それは、不動産を売却するまでの労力が膨大かつ、未経験者にとっては不可能といえるものだからです。
できるだけ早く売却し、少しでも高く売るためには、不動産のプロの力が欠かせません。
住まいの売却ならハウスドゥ
不動産売却をお考えなら、プロの力を借りましょう。そして、何より重要なのは信頼できる不動産会社に仲介を依頼することです。
全国に726店舗（2025年9月末現在）のネットワークを持つハウスドゥなら、売主様のさまざまなニーズにフィットする提案を期待できます。
地域密着で信頼性の高い「査定力」、全国ネットワークによる「宣伝力」、お客様のニーズに合致した「対応力」で、あなたのご要望に合うぴったりの売却方法をご提案いたします。
売却を検討している方や、不動産会社選びに迷っている方も、すべての相談に無料で対応させていただくので、まずはご一報ください。
まとめ
不動産売買の流れは、一つひとつを見る限り当たり前のように感じるかもしれません。
ただし、それを売主個人が行えるかといえば難しく、希望どおりの売却を考えるなら不動産会社を利用すべきです。
そこで大切なのは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。そのためにも1社でも多くの話を聞いてみて、比較検討することが重要になります。