土地や建物などの不動産を売買するとき、売主と買主との間で交わされるのが「不動産売買契約書」です。
不動産取引は高額な契約になることが多く、不動産売買契約書の知識はリスク回避の上でも重要なポイントになります。
この記事では、不動産売買契約書の基本的な事項から、必ずチェックすべき点について詳しく解説します。
不動産売買契約書とは？その基本的な仕組み
不動産売買契約書とは、売買取引の対象となる不動産を買主が記載された条件で買い受けることを明確にするための文書です。
実は、民法では口頭だけでも不動産売買契約は成立します。
ただし、実務上はほとんどあり得ない話なので、改めて不動産売買契約書の役割や重要性について考えてみましょう。
不動産売買契約書の役割と必要な理由
不動産の売買は、高額の取引となることが多く、不動産売買契約書は後のトラブルを防止するために必要不可欠な書類です。
そのため不動産売買契約書には、不動産売買契約の成立とその効力を明確にし、売主買主双方の権利と義務を明確にする詳細を記録します。
もし口頭合意だけで不動産売買を行ったとしたら、売主あるいは買主が約束を認めない場合、訴えた原告側が口約束の存在を立証しなければなりません。
そのような不毛な事態にならないためにも、不動産売買契約書は極めて重要な書類です。
仲介業者なしでも不動産売買は可能なのか
不動産の売買では不動産業者が仲介に入ることが一般的ですが、これは多くの場合、不動産業者に「買主を探すこと」を含めて依頼しているからです。
つまり、不動産売買取引で難しい「買主探し」を売主自身ができるのであれば、仲介業者なしでも不動産売買ができます。
仲介業者なしで不動産売買をすることで、仲介手数料がかからない・売買を人に知られないというメリットがあります。
ただし、不動産売買契約書の作成や重要事項説明を自分で行わなければならず、取引後にトラブルが発生するかもしれません。
また、第三者への売却を検討しているなら、売却希望額の設定にも頭を悩ますことになります。
高すぎると売れづらくなってしまい、安すぎると不動産売却で損をすることになるためです。
不動産業者に依頼するメリット
仲介業者なしでも不動産売買はできますが、不動産業者に仲介料を払ってでも依頼するメリットはどこにあるのでしょうか。
不動産業者に売買の仲介を依頼することで、次のようなメリットが考えられます。
- 不動産売却の適正価格を知ることができる
- 不動産売買の手間を省ける
- 不動産売買契約の責任を仲介業者に負ってもらえる
不動産業者に売買を仲介してもらえば、適正価格をベースにした交渉が進みます。
また、広く買主を探してもらえ、不動産売買契約書の作成や重要事項説明など、面倒な手間を省くことが可能です。
また、仲介業者は委託を受けた相手に対し、善良なる管理者として仲介事務を処理する義務を負うとともに、買主に対しても信義則上の善管注意義務を負うと考えられています。
そのため、書面上に不備があったり告知義務が漏れていたりした場合は、仲介の不動産業者に責任を負ってもらうことができます。
不動産売買契約書に記載すべき事項とその意味
不動産の売買契約は、売主が不動産を売る意思表示をし、買主が「その不動産を買います」と応じることで、双方の合意が確認され契約が成立します。
そこで、双方の合意内容を明確にするために締結されるのが不動産売買契約書です。
不動産売買契約書に記載されるべき事項を知れば、不動産売買のトラブル回避につながるポイントが見えてきます。
不動産の表示
不動産売買契約書では、売買の目的物（不動産）の表示を登記簿謄本と同じ内容で記載します。
| 土地 | 所在、地番、地目、地積、持分 |
| 建物 | 所在、家屋番号、種類、構造、床面積 |
| 区分所有建物 | 一棟の建物の表示、専有部分の家屋番号、名称、種類、構造、床面積、敷地権の目的たる土地の所在、地番、地目、地積、持分割合 |
マンションなどの区分所有建物は、土地と建物を一体として売買するため、表示される内容が多くなります。
不動産の表示は、不動産の登記簿謄本を参照しながら齟齬のないよう記載することが必要です。
売買代金の額・支払期日・支払方法
譲渡不動産の対価となる売買代金の額と、売買代金の支払期日および支払方法を記載します。
一般的な不動産売買契約書では、売買代金の記載は以下の3つに分けて記載されます。
- 土地の売買代金
- 建物の売買代金
- 建物に課税される消費税および地方消費税額
ただ、事業を行っていない一般的な個人が売主の場合、消費税は課税されません。
そのようなケースでは、土地と建物を一体とした総額表示となっていることもあります。
売買代金に占める土地と建物の按分については、買主の都合（希望）もあることがあり、どうするかは話し合いで決めることになるでしょう。
手付金の有無やその内容
不動産売買契約時に手付金の授受を行う場合には、その支払日（通常は契約締結時）と金額を記載します。
この手付金ですが、申込証拠金や内金・頭金と同じように感じますが、性質のまったく異なるものです。
手付金は、滞りなく契約が履行されれば、売買代金の一部に充当されますが、そうでなければ解約金や違約金といった法的な意味合いを持ってきます。
最近では、手付解除期日を当事者の合意により明確に定めるケースが多く、その場合は期限も不動産売買契約書に記載します。
融資利用に関する条項
買主が融資を利用して不動産を購入する場合は、融資利用に関する条項を不動産売買契約に記載します。
これは買主が融資の審査に通らなかったことを想定して取り決めるもので、融資が不承認となったときは、ペナルティなしで自動的に不動産売買契約を解除できるようにするのが一般的です。
この条項を記載するときは、融資申込先、融資承認予定日、融資金額、契約解除の期限も定めておきます。
物件状況の告知
売主は、不動産売買契約締結時点における不動産に関する状況や、通常の不動産とは異なる留意事項などについて、物件状況等報告書によって告知します。
これについて不動産売買契約書に記載し実際に告知すれば、告知事項については、買主は容認した上で不動産を購入したものと見なされます。
なお、告知しなかった事項や、隠れた瑕疵が見つかった場合は、この限りではありません。
所有権の移転・引き渡し・移転登記
物件の所有権移転時期や、登記手続きに関する事項を定めて契約書に記載します。
これを定めておかなければ、所有権移転時期は契約締結時であるとされてしまうので、売主にとっては不都合です。
通常は、売買代金の支払い時に不動産の所有権移転・引き渡しを行うこととして、売買代金全額が支払われないときのリスクを軽減します。
また、登記費用をどちらが負担するか記載しますが、所有権移転登記の費用は買主負担、抵当権の抹消などの費用は売主負担とするのが一般的です。
抵当権・賃借権の抹消
売買する不動産に抵当権や賃借権が設定されている場合、売主は所有権移転時期までに、これら所有権移転を阻害する一切の負担を除去・抹消することを記載します。
抵当権や賃借権は、買主に不必要なリスクを与えるものなので、これらの抹消がなければ正常な売買取引はできません。
なお、売主が売買代金をもって不動産ローンを完済するようなケースでは、売買の実行後ただちに抵当権登記を抹消することを定めておきます。
公租公課の負担・収益帰属の時期
固定資産税など公租公課の負担は、不動産の引き渡し日の前日までの分を売主が、引き渡し日以降の分を買主が負担するのが一般的です。
また、売買不動産がアパートなどの収益物件の場合は、物件から生じる収益についても、売主と買主のどちらに帰属するのか取り決めて、公租公課の負担と併せて不動産売買契約書に記載します。
契約不適合責任
契約不適合責任とは、不動産売買契約書に記載していない欠陥や不具合が見つかったとき、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。
分かりやすくいえば、約束と違うもの（契約内容と不適合）を買わされた買主が、補修費用や売買代金の減額、損害賠償の請求、あるいは契約解除できる民法上の規定です。
契約不適合責任に該当する不具合は、買主が不適合を知ったときから1年以内に請求できますが、中古住宅の売買契約書では「引き渡しから3カ月以内」など別に期限を設けることが一般的です。
なお、新築住宅の売買契約においては、10年間の瑕疵担保責任が売主（業者）に義務付けられています。
危険負担
不動産売買契約を締結した後、引き渡しまでの間に天変地異などで不動産が滅失するようなケースも存在します。
そこで問題になるのが、売主と買主双方に責任のない事由によって、売買物件が滅失・損傷したときに、どちらが負担するのかということです（危険負担）。
従来の民法では、このような場合でも契約上の債務を買主が負うという規定だったので、ほとんどの不動産売買契約書では、「引き渡し前に物件が滅失した場合には買主は契約を解除できる」と記載されていました。
しかし、2020年4月の民法改正で、危険負担移転の時期が引き渡し時であると明文化されたので、あえて契約書に記載する必要はなくなりました。
ただ、危険移転の時期については、売主と買主が合意すれば別の日に設定できることは、従来と変わりありません。
そのほかの事項
不動産売買契約書には、これまで説明した事項以外にも以下のようなことが記載されています。
- 反社会的勢力の排除
- 合意管轄
- マンションの場合は、管理規約などにおける権利、義務の承継
- 売買物件の使用目的
- 残置物の所有権放棄
不動産売買契約書は、実際に売買される不動産の状態や、売主と買主の要望によってさまざまな事項が記載可能です。
不動産売買で必要になる重要事項説明書
不動産業者（宅地建物取引業者）が不動産を売却する場合、または不動産の売買を媒介する場合には、不動産業者は買主に対して以下の内容を含んだ重要事項説明を行うことが義務付けられています。
- 法令上の制限
- 一戸建てや土地について、道路との関係
- 主に一戸建てや土地におけるインフラ整備
- 建物や敷地の状態
- 賃貸物件の共用部分
- 物件価格以外に必要な支払い
- 契約解除にあたるケース
- 保険加入について
では、不動産業者が仲介しない個人売買ではどうかというと、重要事項説明は必須ではありません。
しかし、買主にとっては不動産の情報が少ない中で取引をすることになる上、重大な問題を抱えることになります。
というのも、重要事項説明書が作成されていない不動産売買では、買主は銀行からの融資を受けることがほぼ不可能です。
つまり、義務ではないとはいえ売主自らが重要事項説明書を作成しなければならず、非常に大きな負担になってしまいます。
不動産売買契約を締結するときの注意点
不動産売買契約書には、買主と売主双方に注意すべきポイントがあり、円満な不動産売買にはその理解が欠かせません。
そこで、不動産売買契約書の注意点について、買主と売主それぞれの視点で考え、トラブル回避のために取るべき方法を説明します。
買主側が注意すべきポイント
不動産売買契約において、買主側は「物件状況の告知」が正しくなされているか、詳しく確認することが重要です。
もし確認もせずに契約してしまえば、後に不動産の問題が顕在化したとしても、買主はそれを容認した上で購入したことになります。
買主は、告知内容をよく確認した上で、何かしらの懸念を感じたら必ず売主側の説明を求めるべきです。
懸念が解消されない場合には、契約を取りやめることや売買代金の減額、あるいは問題点の改善を要求することも考えましょう。
また、手付解除や融資特約については、期限が設けられていることが一般的です。
この期限を過ぎてしまえば、手付解除や融資特約に基づく契約解除ができなくなり、やむを得ず契約解除をした場合でも、多額の損害賠償や違約金の支払いを請求される可能性があります。
手付解除はともかく、ローンを利用する場合には融資特約に基づく解除期限をしっかり確認しましょう。
売主側が注意すべきポイント
不動産売買契約で売主が注意すべきポイントは、所有権と危険負担の移転時期をいつにするかという点です。
所有権については、適切な不動産売買契約を締結しておけば問題にはならないのですが、うっかり口頭で不動産を売る約束をし、それを買い取ると言った相手が録音でもしていたら厄介な状況になります。
先ほども説明したとおり、民法第522条では契約の成立と方式について以下のように定めています。
- 契約は、契約の内容を示してその締結を申し入れる意思表示（以下「申込み」という。）に対して相手方が承諾をしたときに成立する。
- 契約の成立には、法令に特別の定めがある場合を除き、書面の作成その他の方式を具備することを要しない。
しかも、不動産売買契約を作成しない口約束が成立してしまうと、所有権の移転も口約束が成立した日になってしまいます。
これは極端な例ですが、一般的な不動産売買契約に記載されている「売買代金の支払い時に不動産の所有権移転・引き渡しを行うこと」となっていることは、売主としての最低条件です。
危険負担の移転時期については、売主としては早く買主に移転したほうが有利ですが、あまりに極端な期日設定にすると買主の心証が悪くなってしまいます。
危険負担の移転時期については、実情に合わせた柔軟な対応が無難です。
トラブルが心配なら信頼できる業者へ依頼
不動産の売買は、取引金額も多額なことが多く、ひとたびトラブルとなってしまえばその影響や、何より精神的な負担も大きくなります。
また、売主と買主の双方にとって不動産売買の情報が信用に足るのか、懸念すべき事項も多いのが実情です。
そのような心配を回避するためには、信頼できる不動産業者を探すことが解決への近道です。
もちろん仲介手数料という費用が発生しますが、買主探しや優良物件探しの手間や負担を考えれば、決して法外な値段ではありません。
難解な不動産売買の解決策として、専門業者へ依頼することは正しい選択肢です。
まとめ
不動産売買を円滑に進めるために、不動産売買契約書は必要不可欠なものです。
トラブル回避だけではなく、その後の不動産売却や相続などでも不動産売買契約書の存在は無視できません。
そのような事実を鑑みると、不動産を専門に扱う業者の有難さを改めて感じられるはずです。